Haushaltsauflösung nach Todesfall: der Ablauf Schritt für Schritt

Eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall fällt in eine Zeit, in der ohnehin vieles gleichzeitig zu regeln ist. Viele Angehörige möchten die Wohnung möglichst schnell leer haben, um diesen Teil abzuschließen. Gerade hier lohnt es sich aber, die Reihenfolge einzuhalten: Wer zu früh räumt, kann sich Rechte nehmen, die er noch braucht. Die folgenden Schritte zeigen, was zuerst kommt. Der Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Schritt 1: Vor der Räumung die Erbfrage klären

Für die Erben läuft eine Frist: Eine Erbschaft kann nur binnen sechs Wochen ausgeschlagen werden (§ 1944 BGB). Die Frist läuft ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Bei einem Testament beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gelten, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder Sie bei Fristbeginn im Ausland sind. Ausgeschlagen wird gegenüber dem Nachlassgericht, zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB).

Warum das für die Räumung wichtig ist: Wer die Erbschaft angenommen hat, kann sie nicht mehr ausschlagen, und mit Ablauf der Frist gilt sie als angenommen (§ 1943 BGB). Ob Möbel zu verkaufen oder die Wohnung räumen zu lassen schon als Annahme gilt, lässt sich nicht pauschal sagen. Wenn Sie über eine Ausschlagung nachdenken, etwa weil Schulden im Raum stehen, lassen Sie sich vor jeder Räumung beraten. Wer in welchem Fall die Kosten trägt, erklärt der Ratgeber Wer zahlt die Entrümpelung?.

Schritt 2: Unterlagen, Testament und Wertsachen sichern

Bevor etwas aus der Wohnung getragen wird, sollten die wichtigen Papiere heraus. Diese Liste hilft beim Durchsehen:

• Testament, Erbvertrag und Notarunterlagen
• Personalausweis, Geburts- und Heiratsurkunde, Familienstammbuch
• Mietvertrag, Kaufvertrag, Grundbuchauszug
• Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen, Schließfachschlüssel
• Versicherungspolicen, Renten- und Pensionsbescheide
• Verträge für Strom, Gas, Telefon, Internet und Abonnements
• Steuerbescheide und Unterlagen aus den letzten Jahren
• Schmuck, Bargeld, Fotos, Briefe und andere Erinnerungsstücke

Ein Testament, das nicht amtlich verwahrt ist, muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden, sobald man vom Tod weiß (§ 2259 BGB). Das gilt auch, wenn es erst in einer Schublade oder einem Ordner auftaucht.

Gibt es mehrere Erben, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam (§ 2032 BGB). Nehmen Sie deshalb nichts allein an sich, auch wenn es nur als Andenken gedacht ist, sondern sprechen Sie sich vorher ab. Eine gemeinsame Begehung der Wohnung mit Fotos kann späteren Streit vermeiden.

Was Sie nicht selbst durchsehen können, übernehmen wir: Unterlagen, die wichtig sein könnten, legen wir bei der Räumung beiseite, den Rest vernichten wir über die Dokumentenentsorgung datenschutzgerecht.

Schritt 3: Wohnungsauflösung nach Todesfall – den Mietvertrag kündigen

War die Wohnung gemietet, prüfen Sie zuerst, ob jemand den Vertrag übernimmt. Wer mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein: vorrangig der Ehe- oder Lebenspartner, Kinder und andere Mitbewohner nur, wenn kein Ehe- oder Lebenspartner eintritt. Wer den Vertrag nicht fortsetzen will, erklärt das dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat; dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Tritt niemand ein oder gilt der Eintritt aller als nicht erfolgt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).

Erben und Vermieter haben dann ein Sonderkündigungsrecht: Sie können innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Monat beginnt, sobald Sie vom Tod wissen und davon, dass niemand in den Vertrag eintritt. Was „gesetzliche Frist“ heißt, regelt § 573d Abs. 2 BGB: Gekündigt wird spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Bis dahin läuft die Miete weiter. Legen Sie den Räumungstermin so, dass die Wohnung vor der Übergabe leer ist.

Gehörte die Wohnung oder das Haus dem Verstorbenen, gibt es keine Kündigungsfrist. Dann bestimmen die Erben den Zeitpunkt, zum Beispiel vor einem Verkauf.

Schritt 4: Sichten, verteilen, verwerten

Gehen Sie die Räume in Ruhe durch und markieren Sie, was Familie oder Freunde behalten möchten. Alles andere teilt sich grob in drei Gruppen: Dinge, die noch gebraucht werden können, Gegenstände mit Wert und Sachen, die entsorgt werden. Gut erhaltene Möbel, Sammlungen oder Geräte können wir bei der Besichtigung bewerten und auf den Festpreis anrechnen. Lassen Sie sich mit dem Sichten Zeit, wenn Sie sie brauchen. Für viele ist das der schwerste Teil, und es ist in Ordnung, ihn auf mehrere Tage zu verteilen.

Schritt 5: Wohnungsräumung nach Todesfall und Übergabe

Erst wenn Erbfrage, Unterlagen und Kündigung geklärt sind, folgt die eigentliche Haushaltsauflösung. Die meisten Haushalte räumen wir an einem bis zwei Tagen. Sie müssen dafür nicht in der Nähe wohnen: Nach der Besichtigung genügt ein Schlüssel, und wir halten Sie per Telefon auf dem Laufenden.

Besenrein, also leer geräumt und gefegt, ist in jeder Räumung enthalten. Verlangt der Mietvertrag mehr, übernehmen wir auch die Endreinigung. Bei einem Haus gehören Keller, Dachboden, Garage und Garten meist dazu. Sagen Sie uns bei der Besichtigung, was alles geräumt werden soll.

Haushaltsauflösung nach Todesfall steuerlich absetzbar?

Hier lohnt ein genauer Blick, denn Einkommensteuer und Erbschaftsteuer werden oft vermischt. Für haushaltsnahe Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer nach § 35a EStG um 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens bis zum Höchstbetrag laut Gesetz. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Leistung im eigenen Haushalt erbracht wird, dass eine Rechnung vorliegt und die Zahlung auf das Konto des Anbieters erfolgt ist. In der Anlage 1 zum BMF-Schreiben zu § 35a EStG steht die Haushaltsauflösung jedoch ausdrücklich in der Spalte „nicht begünstigt“.

Für Erben gibt es einen anderen Weg. Bei der Erbschaftsteuer sind Kosten abziehbar, die unmittelbar im Zusammenhang mit der Abwicklung, Regelung oder Verteilung des Nachlasses entstehen; das Gesetz sieht dafür auch einen Pauschbetrag ohne Nachweis vor (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Kosten für die Verwaltung des Nachlasses sind dagegen nicht abzugsfähig. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Kosten für die Haushaltsauflösung und Räumung der Wohnung des Erblassers als solche Nachlassregelungskosten abzugsfähig sein können (BFH, Urteil vom 14.10.2020, II R 30/19). Begründung: Die Durchsicht des Hausrats und die Entscheidung, was damit geschieht, gehören zur Regelung des Nachlasses. Kosten, um eine Wohnung für Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung herzurichten, ordnet das Gericht dagegen der Verwaltung zu.

Ob sich ein Einzelnachweis lohnt und ob in Ihrem Fall überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, klärt ein Steuerberater. Bewahren Sie die Rechnung in jedem Fall auf. Mehr dazu im Ratgeber Ist eine Entrümpelung steuerlich absetzbar?

Wenn Sie so weit sind, kommen wir zur kostenlosen Besichtigung. Sie bekommen einen Festpreis und können in Ruhe entscheiden.